存量房收储促市场供需平衡-k8凯发

来源:中国经济网

作者:

2024-07-29 10:41:07

近期,全国多地通过政府公开征集或地方国企收购存量商品住房用作保障性住房,成为楼市加速去库存,完善“市场 保障”住房供应体系的重要举措之一。

业内人士认为,通过收购市场上的存量商品住宅,能够快速增加保障性住房的房源,满足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。同时,当前部分城市商品房库存去化压力较大,通过收购部分房源,也有助于消化市场存量住房,促进房地产市场实现供需平衡。

“以购代建”一举多得

自4月30日中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后,消化存量房产已成为近期房地产政策的重心之一,为后续楼市调控指明了方向。

5月17日,中国人民银行副行长陶玲表示,中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计带动银行贷款5000亿元。同日,全国切实做好保交房工作视频会议提出,商品房库存较多的城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

近期陆续有城市出台相关政策。5月27日,昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》,拟由市属国企在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房;6月2日,苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台政策提出,坚持“以需定购”,组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房,鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,结合近几年政府着力构建住房保障体系来看,将消化存量房产与保障性住房供给相结合将是当下消化存量的有效方式。国企收储未售新房正成为重要的去库存模式,根据中指研究院监测,郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有相关实践。

随着更多的城市加入“以购代建”,各地收储模式也逐渐多元化。杭州市临安区拟在该区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房,收购房源面积原则上不超过10000平方米,明确房源以整幢作为基本收购单位,单套建筑面积不超过70平方米,需搭配一定比例的车位;郑州城市发展集团有限公司全年计划全面实施完成5000套二手住房收购,将改造用作郑州市配租型保障性租赁住房,在“郑好办”app统一配租。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“以购代建”可实现一举多得的效果。一是将存量消化和增量优化结合起来,去库存、稳定住房价格和市场预期;二是缓解开发商资金链紧张,更好地推动开发商保交房,进而偿还到期债务,防范风险扩散;三是多渠道筹建保障房,存量盘活收购保障房效率更高、时间更短,部分存量房在区位、交通上有优势,更适应待保障对象的居住需求,能提高保障房的供应效率;四是满足地方常态化的拆迁安置、保障性租赁住房、公租房等筹建任务;五是部分地方政府通过这种方式收储旗下国企城投的项目,释放国企城投的再投资能力。

细化举措有待落地

6月7日,国务院常务会议部署房地产相关工作,明确提及“去库存”。会议提出,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为,本次会议明确指出要去库存,信号更为积极,相关措施或尚在研究储备过程中,落地仍需要一定时间,但从整体基调上可以看出,新一轮的去库存举措或将逐渐开启。

陈文静认为,地方国企收储已建成未销售商品房的资金及配套政策有望加快落地,同时支持国企收旧换新,允许土地调规,支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地等去库存政策也有望逐步落地,以激活市场并帮助企业解困。

国家统计局数据显示,截至6月末,全国商品房待售面积73894万平方米,同比增长15.2%。其中,住宅待售面积增长23.5%。中指研究院监测数据显示,截至5月末,50个代表城市商品住宅可售面积,按近12个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为21.3个月,较2023年末延长3.9个月,其中,三四线代表城市出清周期达30.7个月,短期库存去化压力大。

6月20日,住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议,明确提出要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。陈文静认为,此次会议将收储范围扩大至市县,范围明显扩大。在此过程中,市县摸清本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况至关重要。

在本轮消化存量房产的过程中,保障性住房是重要的政策支点。数据显示,“十四五”期间,全国计划筹集保障性租赁住房870万套(间),截至2023年底已筹集573万套(间),2024年至2025年保障性租赁住房筹集仍剩余297万套(间)的任务规模。

过去,各地供给保障性租赁住房的方式,除了新建外,还有不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集。曹晶晶表示,考虑到今明两年保障性租赁住房目标仍有一定缺口,未来若将存量房产转化为保障性租赁住房,既可以加快保障性租赁住房的筹集进度,也可以有效消化市场库存。配售型保障房方面,今年以来多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设和筹集计划,国企收购未售项目作为配售型保障房有助于消化存量,也可以减轻新的保障房供应压力。

另一方面,现阶段消化存量房产,除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外,还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。专家表示,近年来不少城市在“以旧换新”“非居改租”等路径上有不少探索。未来围绕消化存量房产的更加细化的配套政策将进一步落实,针对国企收购存量房的细化政策,比如收购规模、收购价格等也有望继续跟进。

李宇嘉认为,能否缓解存量压力,主要取决于收购的规模和价格能否在后续配租配售以后实现资金平衡。政府公共住房筹集规模一般比较小,而且收购作为公租、保障性租赁、配售保障房等,都是低租金、低售价模式,以此计算收购价格会更低。但按照市场化、法治化的原则,很难以更低的价格收购,这就导致实际落地的收购项目比较小。

合力推动供需对接

相比“纳保”筹集的方式,国企收购存量房产需要增量资金支持。此次央行明确保障性住房再贷款规模为3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元,发放对象为21家全国性银行。

在实际操作过程中,有哪些因素需要考量?住房租赁产业研究院院长赵然表示,一是坚持“以需订购”,要通过详细的市场调研和评估,摸清所在区域是否有长住需求,才能真正实现有效供给;二是地方国企在收房过程中需要维持可持续的商业经营,应在保障性住房再贷款、财税补贴以及配套政策支持等方面形成合力,在资产持有企业、运营企业、金融机构等各参与方形成合力;三是收储之后,更重要的是运营环节,因此地方国企的运营管理能力是新模式落地效果的一大关键。比如,要能快速在需求端匹配到租户,供给端匹配好房源,迅速实现需求到供给的转化,从而降低空置成本。

58安居客研究院院长张波表示,由于是和保障房相结合,因此盈利并不是第一诉求,而是应考虑如何在短期大量占用资金之后,实现保障项目的长期保本运行。地方大力推行这一政策需要注意两点,一是所在城市属于需要大力建设保障房、人口呈现净流入的大中城市,而非人口流出的中小城市;二是商品房本身定位要和保障房群体相吻合,过大面积或高端价格的房产本身的契合度就弱。

易居研究院研究总监严跃进认为,金融支持对存量房的消化具有很好的促进作用。可以在国企的基础上,鼓励本地重点民营企业参与进来,收购存量房用于职工租住,企业未来也可以吸引更多人才进入,形成良性循环。建议给这类房子贴上“以购代建”的标签,给予更宽松的限购政策,提高房子的性价比,并鼓励各地政府结合实际情况进行创新。

当前房地产市场需要“一揽子”政策协同发力,控制供给、加快去化是目前的主要发力方向。目前,收储未售新房等新模式刚刚开始,随着配套政策进一步细化落地和更多有需求的城市参与进来,预计将对去库存、稳定市场、平抑租金起到明显的积极作用,加快房地产市场企稳恢复。

想爆料?请登录《阳光连线》( )、拨打新闻热线0531-66661234或96678,或登录齐鲁网官方微博()提供新闻线索。齐鲁网广告热线0531-81695052,诚邀凯发k8官网下载客户端中心的合作伙伴。

房地产金融政策效应逐渐释放

房地产金融政策效应逐渐释放

一线城市房贷利率再度下行。目前,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等国有大型商业银行在广州的首套房贷利率已从5年期...[详细]
经济日报 2024-07-29
多地启动配售型保障性住房意向登记工作

多地启动配售型保障性住房意向登记工作

今年以来,多地加快筹建配售型保障性住房,包括北京、上海、广州、重庆等多地已经公布相应的建设计划。近日,不少城市配售型保障性住房工作...[详细]
证券日报 2024-07-25
中国房地产“新阶段”怎么走?

中国房地产“新阶段”怎么走?

据悉,在《决定》全文中,用整段、接近160字的篇幅着重提及了房地产。涉及“租购并举的住房制度”、房地产发展新模式、因城施策、房地产税...[详细]
中国网 2024-07-25
如何更好满足百姓住房需求

如何更好满足百姓住房需求

《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》对房地产领域作出重大部署。我国将加快构建房地产发展新模式,更好满足刚性和...[详细]
中国经济网 2024-07-24
抢占万亿元旧房改造市场 家装消费换新赢先机

抢占万亿元旧房改造市场 家装消费换新赢先机

随着房地产行业进入存量时代,家装消费品换新日益兴盛。国务院发布《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》(以下简称《行动方案》...[详细]
证券日报 2024-07-24
多地买房租房即可落户 吸引人还需留住人

多地买房租房即可落户 吸引人还需留住人

实际上,今年以来,南京、佛山、武汉、沈阳等十多个城市已经出台落户新规,包括重启购房落户、探索租房落户、提高买房积分赋分等,买房租房...[详细]
新华社 2024-07-24
热点城市稳楼市政策进一步优化

热点城市稳楼市政策进一步优化

近期,包括长沙、贵阳、北京在内的多个楼市热点地区出台新一轮楼市新政,对房地产市场调控政策进一步优化。其中,以北京为代表的部分地区出...[详细]
中国证券报 2024-07-23
南京房贷利率将迎“2”字头

南京房贷利率将迎“2”字头

央行7月22日公布了最新的贷款市场报价利率(lpr),南京房贷市场将迎来“2”字头时代。[详细]
扬子晚报 2024-07-23
国企存量土地盘活利用加速推进

国企存量土地盘活利用加速推进

据介绍,该专项基金首期规模300亿元,盘活标的为土地及附属建筑物,盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略...[详细]
人民网 2024-07-23
国内首只奥莱reits获批

国内首只奥莱reits获批

在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,市场从高速发展转向高质量发展阶段,房企由过去的“三高”模式向低负债、可持续运营方向...[详细]
中国经济网 2024-07-22
全国已实施城市更新项目超6.6万个

全国已实施城市更新项目超6.6万个

记者从住房城乡建设部获悉:截至目前,全国已实施城市更新项目超6.6万个,累计完成投资2.6万亿元,城市更新行动实施带来的综合性成效逐步显...[详细]
人民日报 2024-07-22
多地保障性住房筹建工作取得积极进展

多地保障性住房筹建工作取得积极进展

近日,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)在吉林省长春市举办保障性住房建设、城中村改造工作专题培训班(第三期),指导督促地方有力...[详细]
证券日报 2024-07-18
重庆:城市更新让老街区焕发新活力

重庆:城市更新让老街区焕发新活力

盛夏时节,一棵棵枝繁叶茂的黄葛树宛如一把把巨大的遮阳伞立于青石阶梯两侧。拾级而上,几栋红砖青瓦的建筑格外抢眼,仿佛将人带回到另一个...[详细]
经济参考报 2024-07-18

凯发k8官网下载客户端中心的版权所有: 齐鲁网 all rights reserved
 网上传播视听节目许可证1503009 互联网新闻信息服务许可证37120170002
通讯地址:山东省济南市经十路18567号  邮编:250062
凯发k8官网下载客户端中心的技术支持:
"));
网站地图